Balma : lire les 3 551 diagnostics à travers les appartements et la copropriété

Pour comprendre ce que cette photographie dit des appartements et des copropriétés, la première question porte sur l’unité observée : un diagnostic n’équivaut pas nécessairement à un logement distinct. Un même logement peut apparaître plusieurs fois. L’actualité locale réside donc dans cette mise à jour des données et leur analyse, sans qu’un événement municipal soit rapporté ni qu’un bilan propre aux copropriétés puisse être établi.

Répartition des 3 551 diagnostics enregistrés

• Périmètre : Balma (31044) ; population de référence : 17 772 habitants.
• Unité comptée : 3 551 diagnostics enregistrés, avec la possibilité de plusieurs apparitions pour un même logement.

Quelle est la place des appartements face aux 27,0 % de maisons ?

Ce chiffre ouvre une lecture par type de bien, mais il ne suffit pas à quantifier les copropriétés. Assimiler tout ce qui n’est pas identifié comme maison individuelle à des appartements en copropriété ajouterait donc une information absente. Cette prudence permet de conserver la distinction entre forme du bâti, statut de propriété et nature du diagnostic, trois dimensions que la synthèse ne croise pas.

60,6 % des diagnostics classés C à Balma

La classe C rassemble 2 152 diagnostics enregistrés, soit 60,6 % du total local, ce qui en fait le résultat le plus représenté. Viennent ensuite la classe D (585 diagnostics, 16,5 %), puis la B (489 diagnostics, 13,8 %). La classe A compte 82 diagnostics, soit 2,3 %. Ces proportions donnent un repère communal sur la performance énergétique des biens.

Pour le lecteur qui cherche à situer un appartement, le principal risque d’interprétation serait de convertir cette majorité statistique en présomption individuelle. Elle ne permet pas davantage de mesurer le poids des apparitions répétées d’un même logement dans chaque classe. Il n’est donc pas possible d’affirmer que 60,6 % des appartements distincts de Balma sont classés C. À l’échelle collective, on ne peut pas non plus conclure que cette étiquette caractérise la majorité des copropriétés. La formulation exacte reste celle d’une part des diagnostics enregistrés dans le périmètre local analysé.

• A : 82 diagnostics (2,3 %) ; B : 489 (13,8 %).
• C : 2 152 diagnostics (60,6 %) ; D : 585 (16,5 %).
• E : 180 diagnostics (5,1 %).
• F : 56 diagnostics (1,6 %) ; G : 7 (0,2 %).
• F et G réunis : 63 diagnostics (1,8 %).

1948-1974 : une période dominante, pas un diagnostic des copropriétés

La période de construction dominante est 1948-1974, avec 24,5 % du base DPE. Les autres repères fournis indiquent 2,1 % de bâti antérieur à 1949, 26,6 % antérieur à 1975 et 55,7 % pour les périodes antérieures à 2001. Ces chiffres apportent une profondeur historique à la lecture du parc diagnostiqué. Ils ne décrivent cependant pas séparément l’ancienneté des appartements et celle des maisons, ni celle des copropriétés identifiées. Le périmètre géolocalisé explicitement associé à la période dominante doit également être conservé dans la présentation. Ce pourcentage ne doit pas être converti sans autre donnée en nombre de copropriétés ou d’appartements anciens.

Surface de 68 m² et budget énergétique de 806 € : les médianes locales

La surface médiane ressort à 68 m², la consommation médiane à 123 kWh/m²/an et le coût énergétique annuel médian estimé à 806 €. Ces trois indicateurs résument les données locales, sans décrire un appartement particulier. Leur lecture conjointe doit donc rester descriptive. En particulier, les 806 € ne sont pas présentés comme un montant de charges de copropriété ou comme une dépense constatée pour chaque ménage. Le terme « estimé » et le caractère médian du coût font partie de l’information à conserver.

Le gaz naturel est identifié comme le chauffage principal dans 1 328 diagnostics enregistrés. Ce chiffre signale sa présence importante dans la commune, aussi bien pour les installations individuelles que collectives.

63 diagnostics F ou G : location et vente ne se lisent pas au même périmètre

Les classes F et G réunissent 63 diagnostics enregistrés, soit 1,8 % du base DPE. Dans le détail, F en compte 56 et G en compte 7. La classe E rassemble séparément 180 diagnostics, soit 5,1 %. Pour la lecture locative, le cadre fourni indique qu’en métropole les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les échéances prévues concernent F en 2028 et E en 2034.

La lecture de la vente appelle une autre distinction, particulièrement importante lorsque l’angle est celui de la copropriété. Le fait juridique fourni porte sur l’audit énergétique réglementaire pour la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole, avec l’entrée de la classe E dans ce périmètre depuis le 1er janvier 2025. La présence locale de diagnostics E, F ou G ne suffit donc pas à compter des ventes soumises à cet audit. Les données ne renseignent ni les transactions ni la répartition des étiquettes selon ces statuts de propriété.

• Vente : le périmètre d’audit indiqué vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G ; la classe E y est incluse depuis le 1er janvier 2025.
• À Balma : 63 diagnostics sont classés F ou G et 180 sont classés E.

La Plaine, Lasbordes et inondation : situer sans attribuer un risque à l’immeuble

Cinq secteurs IRIS figurent dans le champ de l’analyse locale : Zone d’Activités Nord, La Plaine, Lasbordes, Le Château et Centre Ancien. Il n’est donc pas possible d’y comparer les classes énergétiques, les parts d’appartements ou les diagnostics collectifs. Aucun secteur ne peut être présenté comme mieux classé, plus ancien ou plus concerné par les classes E, F et G sur cette seule base. Pour une copropriété située dans l’un de ces secteurs, la distribution communale demeure un contexte ; elle ne devient pas un résultat propre à son environnement immédiat.

Les familles de risques recensées par Géorisques sont l’inondation et la rupture de barrage. La zone sismique est non renseignée et le potentiel radon indiqué est de 1. Ces informations complètent le contexte local, mais elles n’établissent pas l’exposition d’une copropriété ou d’un appartement précis. On ne peut donc pas en tirer un lien entre une étiquette et un risque, ni attribuer une exposition particulière à l’un des cinq secteurs cités. La mention « non renseignée » pour la zone sismique doit rester une absence d’information, sans être reformulée comme une absence de risque.

Bilan de la situation énergétique à Balma

Cette mise à jour permet finalement de situer le contexte énergétique enregistré à Balma : une forte représentation de C, des effectifs E, F et G identifiés et plusieurs repères sur le bâti et l’énergie. Sa conséquence pratique pour la lecture d’une copropriété est surtout de fixer ce qui n’est pas déductible : son étiquette, celle de chaque appartement, son organisation de chauffage ou son budget. Aucun de ces éléments ne peut être obtenu par simple transposition des moyennes territoriales ou des médianes disponibles. Les rapprocher dans l’analyse ne doit jamais conduire à les confondre.